Главная / Архив номеров / № 6 (26) 2013 /Статья «Дарственная»: есть ли ей достойная альтернатива?

«Дарственная»: есть ли ей достойная альтернатива?

С вопросами недвижимости в моей работе приходится сталкиваться постоянно, и частенько приходится объяснять, чем отличается тот или иной способ прекращения права собственности, что обыденным языком обычно звучит как «чем отличается «дарственная» от дарения и завещания». А про договор пожизненного содержания с иждивением и подавно почти никто не слышал.

Что очень часто происходит на практике? Приходит клиент с запросом: «Я хочу подарить квартиру». Начинаешь выяснять : «Вы куда-то уезжаете? Где будете жить?» Оказывается, что гражданин остается проживать в отчуждаемой квартире. Причем, практически всегда выражается это одними и теми же словами: «Здесь же буду жить до смерти, а он меня «доходит» и похоронит».Спрашиваю: «как «доходит»? «Ну, будет помогать, продукты покупать, лекарства, убираться в квартире» – отвечает посетитель. Что это? Совершенно точно – не договор дарения. Договор дарения – безвозмездный, а в этой ситуации налицо встречное предоставление. Объясняю, что в договоре дарения мы не сможем это все указать – ни проживание до ухода из жизни, ни помощь и уход, ни ритуальные услуги. Объясняю, что есть такая форма, как договор пожизненного содержания с иждивением, где все это можно указать, При этом учитываются интересы и той, и другой стороны – право  собственности переходит к плательщику ренты (к тому, кто будет «ухаживать»), а у получателя ренты остается законное право проживания до момента ухода из жизни, а также четко обозначенные и заверенные права на получение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты хоть и становится собственником квартиры, но распорядиться (продать, подарить) ею сможет только после ухода из жизни получателя ренты, либо с его согласия.

В этой статье я постараюсь подробно рассмотреть каждый из этих четырех способов перехода права собственности на недвижимое имущество: договор пожизненного содержания с иждивением, договор дарения, наследование по завещанию и купля-продажа.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это договор, по которому получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договор ренты является двусторонней сделкой и подлежит нотариальному удостоверению. Переход права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Основная обязанность получателя ренты при заключении названного договора состоит в передаче принадлежащей ему недвижимости плательщику ренты. Стоит отметить, что у получателя ренты возникает право залога на это имущество в силу закона.

Получателем ренты по данному виду договора может быть только гражданин.

Договор пожизненного содержания с иждивением обладает определенными особенностями:

- под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты (жилой дом, квартира, земельный участок и иное недвижимое имущество);

- особо урегулированы рентные платежи (рента), которые носят название пожизненного содержания с иждивением.

В пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено отчуждаемое жилое помещение, либо его часть, либо иное жилое помещение.

Пожизненное содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует отметить, что перечень услуг по договору пожизненного содержания с иждивением не носит исчерпывающего характера. На практике в данный вид договора часто включаются: обеспечение лекарственными средствами и медикаментами, помощь по хозяйству, выполнение каких-либо работ. Также в договоре можно указать порядок и периодичность работ, например: не реже двух раз в год мыть окна, не реже двух раз в неделю  мыть пол, по мере надобности помогать принимать ванну, готовить еду, возить в больницу, стирать белье и т.п. 

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Договором может предусматриваться замена пожизненного содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. 

Договор ренты является возмездным и в этом его отличие от договора дарения. Ведь в случае обещания одаряемого по договору дарения производить выплаты дарителю, предоставлять содержание и прочее, если это обещание являлось условием передачи имущества в дар, превращает данную сделку в договор ренты. В этом случае сделка не будет являться дарением и будет признана ничтожной.

Договор дарения

Договор дарения – это договор, в котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор дарения не требует нотариального удостоверения и заключается в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон договор дарения может быть удостоверен нотариально. Переход права собственности по договору дарения подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Необходимо отметить, что договор дарения – это двусторонняя сделка.  Субъектами договора являются даритель и одаряемый. 

Договор дарения, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя ничтожен. Необходимо разграничивать договор дарения и распоряжение имуществом на случай смерти, что возможно только путем совершения завещания.

Расскажу похожую на приведенную в начале статьи историю, но с оформлением другого документа. Начало то же: «Я хочу подарить квартиру». На вопрос: «Вы где будете жить?» Ответ таков: «Так в квартире, я же после смерти хочу подарить. Вот умру, хочу, чтобы им квартира осталась». Это что? Конечно, это завещание – распоряжение  на случай смерти. Очень важно, чтобы на момент подписания любого документа гражданин осознавал последствия, которые документ влечет. И если с завещанием и договором пожизненного содержания с иждивением все понятно (обязательное нотариальное удостоверение подразумевает обращение к нотариусу, который объяснит разницу и последствия), то с договором дарения квартир все не так просто – договор совершается в простой письменной форме и не всегда собственник (особенно, пожилого возраста) понимает значение подписания такого документа. И это очень печально, так как для расторжения договора в дальнейшем необходимо обращаться в суд, что не всегда возможно в силу возраста или состояния здоровья.

Завещание

Завещанием признается личное распоряжение гражданина на случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества с назначением наследников, удостоверенное в нотариальной или приравненной к ней форме.  

Завещание является односторонней сделкой, то есть сделкой, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной их сторон. Завещание в любое время можно изменить или отменить (составить новое завещание, либо подать распоряжение об отмене завещания), не объясняя причин. 

Предметом завещания является имущество, принадлежащее завещателю на праве собственности, не изъятое из гражданского оборота, а также имущественные права. Имущество, указанное в завещании, может быть предметом наследования только в том случае, если оно принадлежало наследодателю к моменту открытия наследства. Например, если гражданин составил завещание на квартиру и автомобиль, а при жизни подарил квартиру, то в наследственную массу по завещанию будет включен только автомобиль. Либо если гражданин завещал все свое имущество и потом купил земельный участок и жилой дом, то в наследственную массу будет включено все имущество, принадлежавшее ему к моменту открытия наследства (и земельный участок с жилым домом в том числе).  

При составлении завещания завещатель может завещать либо все принадлежащее ему имущество или его долю, либо разделить имущество по видам между наследниками (например, жене – квартиру, сыну – автомобиль, дочери – вклады и т.п.), либо установить равные или разные размеры долей каждому из наследников (если в завещании отсутствуют указания на размеры долей, доли наследников признаются равными).  

Отношения по договору ренты и договору дарения невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Поскольку в случае составления завещания гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество, а при заключении договора ренты или договора дарения право собственности на имущество переходит к плательщику ренты/одаряемому при жизни получателя ренты/дарителя. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, в то время как одаряемый может распоряжаться уже принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению без согласия дарителя.

Договор купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи недвижимого имущества (договором продажи недвижимости) признается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор купли-продажи не требует нотариального удостоверения и заключается в простой письменной форме. Однако, по соглашению сторон, он может быть удостоверен нотариально.

Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации. 

Сторонами по данному виду договора являются продавец и покупатель. Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие индивидуализировать предмет договора (адрес (местонахождение), площадь, кадастровый или условный номер, назначение объекта). Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Порядок уплаты покупной цены определяется по соглашению сторон. Уплата может производиться как до, так и после подписания договора/передачи имущества. В случае уплаты покупной цены после передачи имущества, в договоре указывается срок, в течение которого покупатель обязуется произвести оплату. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. 

Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта. Однако, если к моменту заключения договора имущество уже находится во владении покупателя, имущество признается переданным ему с этого момента.

Дорогие собственники! Будьте внимательны при распоряжении своей квартирой! И лучше для оформления или хотя бы консультации обращайтесь к профессионалам!

Сравнительная таблица

Автор: Нотариус Елена Белянская

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 6 (26) 2013 С. 3-4

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/