Купля-продажа «жилья с начинкой»: новый виток старой истории

4 июля 1991 года был принят федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который позволил гражданам, заключившим договор социального найма,  бесплатно приобретать в собственность  жилые помещения. Обязательным условием приватизации является получение согласия всех проживающих лиц на момент приватизации в данной квартире. 

Проживающие совместно с нанимателем граждане вправе в письменном виде отказаться от приватизации. Такие граждане вправе дать согласие на оформление всех документов на одного из членов семьи. Как указывает Верховный суд Российской Федерации в постановлении от 02.07.2009  года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»,  «…давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер …». 

Однако, даже если лицо отказалось  от приватизации, это не означает отказа от самого жилого помещения или других прав на это имущество. На практике обычно это выглядит так: член семьи, отказавшись от приватизации, выезжает на проживание в другое жилое помещение; лицо, которое приватизировало эту квартиру, заключает договор купли – продажи; через  некоторое время объявляется бывший член семьи прежнего собственника, который когда-то отказался от приватизации. Такой гражданин подает исковое заявление, в котором просит вселить его обратно в данную квартиру, а собственник пытается доказать, что такое лицо добровольно выехало из квартиры и за ним не сохранилось право пользования жилым помещением. 

В этом случае решающую роль играет статья  19 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», в которой говорится, что прекращение право пользования жилым помещением невозможно ввиду прекращения семейных отношений  между членами семьи,  если  бывший член семьи  на момент приватизации проживал совместно с нанимателем  этой квартиры. Другими словами, лицо, отказавшееся от приватизации, сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования этим жилым помещением, даже, если эта квартира уже несколько раз поменяла собственника.

Данный вывод  был подтвержден Определением Конституционного суда РФ от 02.07.2013 года №1033-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гельфанда Михаила Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации» в абз. 5 пункта 2: «Действующее законодательство гарантирует защиту права пользования жилым помещением бывшим членам семьи собственника данного жилого помещения. Так, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении при его приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством; гражданам, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения…»

 

Эта проблема очень сложна с юридической точки зрения, и ее не всегда удается решить. Однако есть несколько способов, позволяющие избавиться от этой проблемы.

Первый способ: к сожалению, судебная практика по такой категории дел встает на сторону «пользователя», и суд удовлетворяет его исковые требования о вселении в квартиру. В теории существует мнение, что отказаться от такого права вообще невозможно, поскольку лицо сохраняет право пользования жилым помещением на протяжении всей жизни. На мой взгляд, данное утверждение не является верным, поскольку в части 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ сказано, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. То есть граждане по своей воле распоряжаются своими жилищными правами, в том числе вправе и отказаться от них. Это утверждение нашло свое отражение и в судебной практике. 

Кассационным определением Нижегородского областного суда от 29.03.2011 года по делу №33-2964/2011 требования истца о признании утратившим право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением удовлетворены в полном объеме, поскольку судом был установлен добровольный выезд ответчика из квартиры (доказательством добровольного выезда послужило демонтирование и вывоз газовой колонки и сантехнических приборов, принадлежащих ответчику, а  так же признание ответчика, что за весь период выезда истцы не создавали препятствий в пользовании жилым помещением), значит, ответчик по своему усмотрению и в своих интересах распорядился принадлежащими ему жилищными правами в отношении спорного жилого помещения согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ.

Аналогичное кассационное определение было принято Санкт-Петербургским областным судом 19 января 2012 г. по делу N 33-475/2012, в котором он отменил решение районного суда и принял новое решение по делу, поскольку выезд ответчика являлся добровольным, и истец за время отсутствие ответчика не чинил препятствий в пользовании спорной квартирой.

Второй способ: если не удается выселить гражданина, за которым суд сохранил право постоянного (бессрочного) пользования данной квартирой, то собственник вправе требовать в судебном порядке призвания договора  купли – продажи не заключенным, поскольку согласно части 1 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ существенным условием договора купли-продажи жилого дома является указание на перечень лиц, которые сохраняют право пользования в соответствии с  законом при смене собственника. Прежний собственник в соответствии с часть 1 статьи 460 Гражданского Кодекса обязан был передать жилое помещение свободное от прав третьих лиц, однако эта прямая обязанность была проигнорирована.

В этом случае применяются положения Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, то есть стороны должны вернуть все полученное имущество по незаключенной сделке.

Какие могут возникнуть трудности? Добившись вступления решения суда в законную силу о признании договора купли-продажи незаключенным, можно столкнуться с отсутствием у продавца денежных средств, и судебные приставы-исполнители будут бессильны в таком случае. 

Поэтому использовать такой способ защиты нужно крайне осторожно, поскольку  в этом случае существует риск не только не получить денежные средства, но и совсем потерять жилое помещение.

 

Проверить квартиру на подобного рода обременения весьма проблематично. Даже профессиональный риэлтор не сможет помочь. Дело все в том, что такое право постоянного (бессрочного) пользования  жилым помещением нигде не регистрируется. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нигде такие обременения не фиксируется, поскольку ни гражданское, ни жилищное законодательство, ни федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают регистрации права постоянного (бессрочного) пользования квартирой. При покупке квартиры можно потребовать предоставить справку формы 40 из паспортного стола или из ФМС, в которой указывается перечь лиц, зарегистрированных в данной квартире на момент приватизации. Однако если квартира была уже несколько раз перепродана, то запрос справки формы 40 не даст никаких результатов, и придется проследить всю цепочку действий, совершаемых с квартирой, а это очень затруднительно.

Единственный способ, как можно со стопроцентной вероятностью обезопасить себя от таких проблем – это купить жилье у застройщика. Или придется проводить целое расследование, кому и когда эта квартира продавалась, и не отказывался ли кто-либо от приватизации. 

 

Решить всю сложившуюся проблему на законодательном уровне можно двумя способами:

1. Внести изменения в статью 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», предусмотрев прекращение права постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением в случае добровольного выезда и отказа от приватизации.

2. Предусмотреть государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования квартирой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

При возникновении такой проблемы не стоит отчаиваться. Необходимо обратиться к профессиональному юристу, который продумает все способы правовой защиты, иначе любое необдуманное решение без участия юриста может привести к неудовлетворительным результатам.