Новое в нотариальной практике: оформить недвижимость станет проще

Наиболее существенные изменения связаны с организационными основами  деятельности  нотариального сообщества: организацией выборных органов Федеральной нотариальной палаты, снижения квалифицированного большинства голосов. Теперь  каждая палата имеет число голосов равное числу нотариусов, т.е. нас превратили в некоторое подобие ООО или АО. 

Наиболее важные  положения, относятся к существу нотариальной деятельности. Например, существенно сокращен срок для регистрации по нотариальным сделкам – сейчас это всего пять дней.  Тем самым создается преимущество обращения к нотариусу по сравнению с простой письменной формой договора. Также очень важно, что в отношении  нотариально удостоверенных документов (договоров, свидетельств о праве на наследство) нотариус, его помощник, либо иной сотрудник нотариальной конторы имеет право передавать документы на регистрацию, а также получать уже после регистрации. Кроме того, мы имеем возможность получать в режиме онлайн документы из Росреестра. Тем самым обеспечивается принцип одного окна, работающего через нотариуса, когда гражданам не надо будет долго ходить по различным инстанциям и собирать документы. 

 

Да, так и есть. Передается уже готовое свидетельство, выданное органами Росреестра. А сдавать все документы будет либо нотариус, либо сотрудники его конторы. 

 

Появилась возможность свидетельствовать копию с документа, выданного гражданином. Подробно расписываются процедуры связанные с регистрацией уведомления о залоге недвижимого имущества (это положение вступает в силу с 1 июля), и еще раз получили подтверждение нормы, связанные с введением электронных реестров нотариата. Это касается и тех реестров, которые система нотариата сама стала вести где-то с середины нулевых годов. Теперь они узаконены – государство поняло их важность и значимость для безопасности гражданского оборота. К ним относится реестр удостоверенных завещаний, выданных бланков нотариальных действий, отмененных доверенностей, также будут вноситься данные о брачных контрактах. 

 

Реестр и раньше был необходим для защиты прав граждан, но велся нами инициативно. Иначе как, например, установить последнюю волю завещателя? Ведь завещание можно составить у любого нотариуса. А потом наследники не знают о том, было завещание или нет. Невозможно же опросить почти восемь тысяч нотариусов, составлял ли у Вас наследодатель завещание. Для этого сделали единый реестр, в который  с середины нулевых годов добавляется вся необходимая информация: фамилия, имя, отчество наследодателя, дата его рождения и данные нотариуса, который удостоверил это завещание. Однако сам текст завещания, конечно же, не вносится реестр, он является  тайной  и хранится только у нотариуса. 

 

Реестр, разумеется, открыт только для нотариусов.  Но наследники могут обратиться к любому нотариусу, чтобы получить данные о наличии завещания после смерти наследодателя. В этом реестре уже содержится 15 млн. записей, он достаточно  активно используется, ежемесячно в масштабах страны в  него поступает порядка 30-40 тысяч запросов. Мало того, мы вступаем сейчас в европейский реестр завещаний (он ведется в странах Европейского Союза), и теперь будет возможность направлять такие запросы о наших гражданах в такой же реестр в Германии, Франции, а французские и германские нотариусы смогут запрашивать информацию от российских нотариусов о наличии завещания. 

 

Позиция нотариата России в этом вопросе всегда была неизменна: для гражданского оборота наиболее целесообразным является удостоверение сделок с недвижимостью нотариусом. Во-первых, это безопаснее, это гарантирует проверку волеизъявления, фактического состава. Во-вторых, это важно потому, что таким образом обеспечивается прозрачность гражданского оборота, т.е. информация о расчетах сторон, передаче прав, обязанностей и других условий сделки фиксируется в договоре. В-третьих, это сложившаяся мировая практика: в мире везде, по крайней мере, в европейских странах (в систему латинского нотариата входит 93 государства) сделки с недвижимостью удостоверяются нотариусом. Кстати даже если взять наших собратьев по бывшему Советскому Союзу: Белоруссию, Украину, Казахстан – везде обязательна нотариальная форма сделок с недвижимостью. Только мы выпадаем из этого ряда. 

 

Тарифы установлены законом: до 1 млн. это 1%, от 1 млн.  до 10 млн. – 0,75%, а свыше млн. 0,5% процента от суммы сделки. Надо помнить, что процент, который берут посредники, работающие на рынке недвижимости, составляет до 5%, а иногда и до 10 % от суммы сделки. А в нашем случае нотариус еще и дает гарантии безопасности – это первое преимущество. Во-вторых, при электронной передаче документов в Росреестр невозможно  проверить кто на другой стороне электронного взаимодействия, кто передает документы на недвижимость. По крайней мере, что касается вторичного рынка жилья, с точки зрения безопасности для граждан очень важно, чтобы электронно передавались только  сделки в нотариальной форме. Ведь предполагается, что передаются отсканированные документы, а кто будет гарантировать, что были сканированы именно подлинники, а не копии или вовсе это подделка. А что если человек совершает сделку под давлением и принуждением, не сознавая последствий своих действий. И в совместном обсуждении этого вопроса на одном из круглых столов с риелторами мы пришли к выводу, что это может быть только нотариальная форма. 

Уже сейчас в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество допускается  передача  документов на государственную регистрацию прав  в электронном виде, и не обязательно через нотариуса. Для практического осуществления передачи  Минэкономразвития  готовит нормативную базу. А при сокращенных сроках регистрации в пять дней можно себе представить, что будет, если мы уедем в отпуск даже на две недели – к нашему приезду в квартире уже может жить третий покупатель. Проверка подлинности документов при электронной передаче на регистрацию затруднена, а  срок сокращенный. Так что такая ситуация вполне вероятна. Именно поэтому мы выступаем за то, чтобы электронная регистрация могла проходить только через нотариуса.

В чем  еще преимущество нотариального заверения: нотариус – очень стабильная профессия, не спорю, привлекательная, люди за нее держаться, работают десятилетиями. И это хорошо с той точки зрения, что спустя 10-20 лет Вы найдете того же самого нотариуса, не редко и на том же самом месте. Если нотариус ушел на пенсию, не дай Бог, умер или его лишили полномочий, архив не пропадает, переходит к другому нотариусу. И всегда можно найти подлинники документов, на основании которых было совершено  нотариальное действие.

С оборотом жилой недвижимости существует еще такая проблема, когда продается квартира, а потом оказывается, что кто-то из предыдущих жильцов не реализовал свое право на приватизацию, и по решению суда вселяется обратно в эту квартиру. Может ли обращение к нотариусу подстраховать от таких проблем?

Сделка приватизации – это сделка с государством, ведь государство передало свою собственность в частные руки. Нотариус отвечает за то, что делает сам. Если были допущены ошибки при приватизации со стороны государства, то, разумеется, в этом случае нотариус не может за них отвечать. Чтобы как-то минимизировать риски покупателя, мы задаем вопросы: кто и когда проживал ранее в квартире, можем посоветовать выяснить, например, кто проживал там фактически, насколько правомерен был их отказ от права приватизации. Ведь может в это время кто-то и сохранил право, например, был призван в ряды российской армии, находился в местах лишения свободы, может он выписался и уехал учиться на 5-6 лет, уехал за границу на работу, сохраняя право проживания.  Но это все советы рекомендательного плана. У нас нет права ревизии решений государственных органов, нотариус же не суд. 

 

Слухи о заработках нотариусов  сильно преувеличены, я свидетельствую это как президент палаты. Доход чуть выше среднего может быть у небольшого числа нотариусов в Екатеринбурге с большим стажем работы, широким кругом постоянных клиентов. А в области значительная часть нотариусов имеют более чем средний доход – это, во-первых. Во-вторых, если бы была введена обязательная нотариальная форма, то мы сразу поставили бы сами вопрос об увеличении количества нотариусов, чтобы не было очередей. 

 

Еще в 2007 годах кафедра гражданского процесса УрГЮА подготовила по заданию Министерства юстиции РФ большой доклад о целесообразности и возможности введения внебюджетной (частной) системы принудительного исполнения.  В 2007-2008 годах я был руководителем рабочей группы при Верховном Суде Казахстана, и мы подготовили проект закона о частных судебных приставах Республики Казахстан. Сейчас в Казахстане такие приставы уже работают.

Прежде всего, надо правильно использовать  терминологию, в той же Франции, при упоминании судебных исполнителей нигде не используется слово «частный». Нигде эта профессия не рассматривается как частная.

Поэтому я бы не стал называть их частными, скорей лучше назвать небюджетными. Раньше говорили «частный нотариус», но нотариус также не является частным, поскольку несет  публичную службу, работает в рамках, определенных государством  и под контролем  Министерства юстиции России и  нотариальных палат. У нотариуса, также как и у такого же пристава частным является только то, что его не финансирует государство, а он финансируется за счет тарифов, которые получает с клиентов, это один момент, а второй – он сам организует работу конторы.  Когда говорят, что нотариус много получает, надо вспоминать, что он также должен платить зарплату сотрудникам за свой счет, платить налоги и социальные платежи, содержать помещение, приобретать необходимое оборудование, содержать электронные ресурсы. Потом, например, человек составил завещание, потратил на это один час своей жизни, а нотариус должен обеспечить  сохранность завещания в течение 75 лет! И он не может же, как например, делают это многие частные юристы, хранить свой архив дома. Если пристав будет частным, то ему также придется купить или арендовать контору, нанять сотрудников, решать другие организационные и материально-технические вопросы.

 

Конечно. Деятельность таких приставов будет похожа по основам организации  на деятельность нотариусов. Если брать французскую систему, то в ней и приставы, и нотариусы организованы примерно одинаково. Отличие только в том, что у нотариуса нет полномочий принудительного исполнения. 

 

На мой взгляд, основной круг проблем связан не с организацией службы, а кроется в состоянии  экономической системы и в целом состояния нашего общества.  Само государство признает, что половина юридических лиц – это пустышки, которые создавались для одной сделки. Там никакой пристав –  ни частный, ни государственный, ни с базукой, ни с танком –  ничего не сделает. Кстати, при реформировании ГК представители бизнеса сопротивлялись увеличению требований к уставному капиталу  коммерческих организаций и, в конечном счете, добились своего. Как это скажется на уровне исполнительного производства? Нетрудно догадаться. 

Кроме того, в нашей стране  существует значительный теневой наличный денежный оборот. И пока он существует, никакой пристав ничего не сделает, если только он случайно вдруг придет к должнику, начнет арестовывать имущество  и найдет у него мешок денег. 

Каждый год возбуждается примерно порядка  миллиона исполнительных производств по взысканию алиментов – эти вопросы связаны с моральным состоянием нашего общества. И есть еще  много других составляющих эффективного принудительного исполнения.   

 

У нас таких книг много. Я бы порекомендовал начать чтение либо с книги нашего российского классика Е.В.Васьковского «Курс гражданского процесса» 1913 года, либо французского профессора Раймона Леже «Великие системы современного права» (ее перевел  на нашей кафедре с французского на русский язык аспирант Алексей Грядов) – великолепная панорама современного права, где вы увидите, что процесс – это очень интересно и востребовано. Это очень жизненная и современная профессия, которая дает возможность развиться как юристу. Востребованность ее заключается в том, что мы ушли от бандитского периода  разборок, перешли к цивилизованному разрешению споров, что предполагает обращение к суду. Наряду с этим в настоящее время  активно развиваются медиация, международный коммерческий арбитраж, третейский суд, сферы исполнительного производства, нотариата, граждане и организации нашей страны становятся все более вовлеченными в международные экономические споры и международный  гражданский оборот. Возникает очень много интересных  вопросов, связанных с определением компетенции суда в коммерческих спорах, выбора лучшей юрисдикции, возможностей доказывания в различных правовых системах, использования возможностей Интернета и информационных технологий для целей урегулирования споров, выбора процедур принудительного исполнения в рамках исполнительного производства и т.д. Процесс, на мой взгляд, одна из самых интересных и востребованных сфер в юриспруденции. Хотя изучать процесс не так уж просто: для того чтобы понять  гражданский и арбитражный процесс, надо знать гражданское право, семейное, земельное, административное и другие основные отрасли российского права, поскольку основой для  понимания  процесса является знание  материального права. Поэтому, изучая и занимаясь гражданским и арбитражным процессом, Вы никогда не будете узким специалистом.