Главная / Архив номеров / № 2 (42) 2015 /Статья Основные изменения порядка государственной регистрации недвижимости с 1 марта 2015 года

Основные изменения порядка государственной регистрации недвижимости с 1 марта 2015 года

25 февраля 2015 года  Центр правовых практик провел семинар «Изменения порядка государственной регистрации недвижимости с 1 марта 2015 года». 

Семинар был посвящен рассмотрению основных вопросов применения Федерального закона № 171-ФЗ от 23 июня 2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 марта 2015 года.
 
Ведущие семинара Осипова Людмила Александровна - директор ООО «Правовое агентство «Статус» и Зайцева Анна Валерьевна - ведущий юрисконсульт ООО «Правовое агентство «Статус» осветили общие изменения, внесенные Федеральным законом № 171-ФЗ, которые касаются:
- полномочий по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности;
- государственной регистрации права собственности на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- государственной регистрации сервитута;
- государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
 
Полномочия по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности
Федеральный закон N 171-ФЗ представляет собой  сложный и объемный документ, который вносит изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в Гражданский и Градостроительный кодексы, Федеральные законы  о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о государственном кадастре недвижимости, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и многие другие законодательные акты. 
Изменения, внесенные в земельное законодательство, касаются в  основном земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако косвенно они скажутся и на земельных участках, находящихся в частной собственности.
Существенные изменения коснутся полномочий по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности. От муниципальных районов они перейдут городским и сельским поселениям при условии, что в последних утверждены правила землепользования и застройки
В тоже время надо сказать о том, что Федеральные законы от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ и от 29 декабря 2014 г. N 485-ФЗ позволяют субъектам Федерации своими законами перераспределять полномочия между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Федерации, в том числе в части распоряжения неразграниченными землями.
В Свердловской области  Законом  от 24.11.2014г. № 98-ОЗ перераспределены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочие органов местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург» по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям органов государственной власти Свердловской области сроком на пять лет.
В соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 28 января 2015г. № 44-ПП  органом, осуществляющим такие полномочия на территории муниципального образования город «Екатеринбург» является МУГИСО.
В статье 22.2 Закона о регистрации появилось новое основание для государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной  собственности, а также неразграниченные земельные участки - решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. 
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности должно осуществляться в основном в соответствии с проектом межевания территории. И лишь при отсутствии утвержденного проекта межевания территории допускается образование земельных участков в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
 
Договор аренды
В соответствии со статьей 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам, или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора или арендодатель. 
Но следует обратить внимание, что в случае если договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, то с заявлением о регистрации договора аренды обращаются все арендодатели.
Если же за регистрацией договора аренды, подписанного несколькими арендаторами, обращается один из арендаторов, и предоставляет на государственную регистрацию только свой экземпляр договора аренды, то возникает проблема удостоверения  экземпляров договоров других арендаторов специальной регистрационной надписью на договоре, совершаемой на оригинале договора и содержащей сведения о государственной регистрации. В настоящее время отдельно такое действие как удостоверение регистрационной надписью ранее зарегистрированных договоров ни Законом о регистрации, ни Правилами ведения Единого государственного реестра прав не предусмотрено. 
В силу изменений, внесенных в Земельный Кодекс РФ, договор аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, дополнен следующими существенными условиями:
- договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них;
- размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Условия о сроке, на который заключается договор аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, также регулируются в настоящее время в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный Кодекс РФ.
С заявлением о государственной регистрации сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,  вправе обратиться собственник, лицо, в пользу которого установлен сервитут, или лицо, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды на срок более чем один год.
 
Сервитут
Наиболее важные черты сервитута, который будет устанавливаться в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности с 1 марта 2015 г.:
- соглашение о сервитуте может заключить, в частности, лицо, обладающее участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также арендатор участка, если договор аренды заключен на срок более года;
- сервитут зависит от договора аренды земельного участка: срок соглашения о сервитуте не может превышать срок аренды, досрочное расторжение договора аренды влечет за собой и прекращение действия сервитута;
- если соглашение о сервитуте заключается на срок до трех лет, индивидуализация части земельного участка может осуществляться без кадастрового учета, в этом случае соглашение о сервитуте может не регистрироваться;
- плата по соглашению о сервитуте должна определяться в порядке, установленном публичным собственником в отношении своих земель (например, Правительством РФ для земель, находящихся в федеральной собственности) и субъектами Федерации в отношении земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности. Пока не понятно, будет плата по соглашению о сервитуте регулируемой только в случаях заключения такого соглашения органом государственной власти и местного самоуправления, либо регулироваться будет размер платы и по соглашениям, заключаемым с арендаторами и землепользователями.
В правоприменительной деятельности распространены правовые споры, связанные с превышением права пользования владельцем сервитута. В свою очередь, злоупотребление правом может исходить и от собственника, чей земельный участок обременен сервитутом, посредством установления препятствий в его использовании.
 
 

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 2 (42) 2015 С. 8

 

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

____________________________________________
© 2011-2017. Правовая газета "Статус" Политика конфиденциальности

Яндекс.Метрика