Главная / Архив номеров / № 8 (48) 2015 /Статья Просрочка по ипотеке – не приговор

Просрочка по ипотеке – не приговор

Среди частых и наиболее «болезненных» нарушений прав заемщика-потребителя является досрочное обращение взыскания на остаток долга по кредиту и заложенное имущество. Суть в том, что банк в одностороннем порядке переносит срок возврата кредита на «прямо сейчас», невзирая на согласованный в договоре график платежей, который может еще быть распланирован и на 5, и на 10, и на 20 лет. По статистике нашей организации в 50% всех случаев такого «наезда» кредитной организации у заемщика, при наличии у него желания, есть возможность доказать, что оснований для досрочного возврата кредита нет, сохранить график платежей и заложенную квартиру.

Адвокат Дамир Садритдинов

Сейчас можно сказать, что определенная тенденция в правоприменительной практике уже сложилась, а началось успешное применение закона в пользу заемщиков в таких случаях еще в 2012 году в Октябрьском суде г. Екатеринбурга в споре с Райфайзенбанком.

Показательной является сегодняшняя «свежая» история-иллюстрация, в которой отличился Сбербанк России. Заемщики по ипотечному договору – многодетная семья из г. Артемовского. Ипотеку взяли в 2007г. В связи с изменением состава семьи и всем известными событиями на рынке труда в 2013-14 г.г. у них были длительные просрочки по кредиту.

Справедливости ради стоит отметить, что небольшие просрочки были и раньше, практически с момента выдачи кредита, но по каждому случаю банк начислял неустойку, которая в каждом случае была полностью оплачена.

Но в 2014 году настроение банка изменилось. Почти год рассматривалось заявление заемщиков о предоставлении нового графика с уменьшением платежей, но, в конце концов, было не только отказано в этом, хотя заемщики просили сократить платеж всего на несколько тысяч рублей, но и последовало обращение в суд за возвратом всего кредита и продажей квартиры с торгов.

В первую очередь по таким требованиям необходимо посмотреть, насколько фактический остаток долга у заемщика «отстает» от остатка, который обозначен в графике платежей. В нашем деле разрыв, несмотря на значительную просрочку по времени, - более года, тем не менее в цифрах составлял всего несколько десятков тысяч рублей. И это не редкость и не ошибка, а наоборот, достаточно распространенное явление.

Причины следующие. Во-первых, при выставлении досудебного требования о возврате кредита банк фактически останавливает начисление процентов. При этом договор может и не расторгаться. Начислять проценты заемщику с плохой дисциплиной банкирам элементарно не выгодно для себя же. С начисленных процентов они платят налог. И чем больше общая задолженность (которая создается и процентами), тем больше банк обязан зарезервировать собственных средств.

Во-вторых, при аннуитетных (равных) платежах график гашения основного долга очень «медленный», и плановый остаток долга за 1 год может сократиться всего на 10-50 тысяч рублей. Это можно увидеть, понаблюдав в графике за остатками основного долга на протяжении года или двух. Таким образом, банк как бы согласовывает, что его вполне устраивает, что основной долг заемщика длительное время почти не сокращается. А договор, как известно, — дороже денег. В нашем случае — позволяет суду дать правильную и объективную оценку, насколько даже двухгодичная просрочка по графику является болезненной для банка. Буква закона о возможности досрочного возврата при трех любых просрочках в течение 1 года применяется судами с учетом «духа» закона о балансе интересов должника и кредитора, и с учетом ограничения законом в определенных случаях свободы договора.

За время судебного процесса, получив правовую помощь, заемщики без труда внесли сумму, достаточную для того, чтобы «догнать» график по основному долгу, предъявили встречный иск в банку о признании нескольких условий кредитного договора, препятствующих этому, незаконными, но банк остался стоять на своем. В итоге, суд двух инстанций, как и ожидалось, поддержал заемщиков, - сейчас они находятся «в графике», квартире не угрожают приставы, и, самое интересное, банк пока не возобновил начисление процентов (бывает достаточно часто), что дает возможность сокращать долг в два раза быстрее, пользуясь ситуацией. Дело скоро завершится и возмещением за счет банка всех понесенных заемщиками судебных расходов.

Осторожно — черные «антиколлекторы»

Сейчас на волне активной деятельности коллекторов разного уровня заемщиков-граждан опасность поджидает и с другой стороны. Интернет-пространство наполнено яркой рекламой сайтов, «гарантирующих» решение всех кредитных проблем. Чаще всего говорится о «полном сопровождении» кредитного долга за определенную ежемесячную плату.

Что же можно ожидать от таких услуг?

Информационная составляющая тех «документов» которые такие «антиколлекторы» обещают сформировать для абонентов, как правило, является общедоступной. Информация о правах заемщика-потребителя может быть получена абсолютно бесплатно с различных тематических сайтов в интернете, на разовых консультациях у юристов за разумную цену.

Письма в банки и различные инстанции, которые «антиколлекторы» формируют за плату 3000, 5000, 10000 руб. в месяц создаются на основе заранее подготовленного шаблона по принципу «не помочь, так хотя бы не навредить», и формируются без проработки правовой и экономической ситуации заемщика, без оценки перспектив. Зачастую этих перспектив то и нет. Зато клиенту - заемщику такие пилюли «плацебо» преподносятся как панацея от всех проблем: сейчас расторгнем все договоры, остановим все проценты.... Поток писем есть, эффекта нет. После «работы» с такими «антиколлекторами» заемщик оказывается с прежними проблемами, но уже без денег. И обращаются «наученные горьким опытом» уже к реальным общественникам.

Остановить проценты банк может — это его право, но не обязанность. И заставить это сделать его нельзя. Но, как показано в предыдушем примере, чаще всего достаточно накопить определенную просрочку — и проценты остановятся исходя из соображений выгоды для банка, сами собой.

Уроки финансовой грамотности можно получить и за 10.000 рублей в месяц, а можно (и нужно) и самостоятельно, просто вникая в цифры и слова вашего кредитного договора. Зачем оформлять личное страхование в банке?! Из 500 человек ни один не нашел внятного ответа - «заставили», «сказали, что можно вернуть». Но ведь ставка страхового тарифа выше средней в 10 раз?! - «не обращал внимания...», «хотел быстрее получить кредит...».

Сейчас, когда для добросовестного заемщика (не создавшего ситуацию неплатежеспособности искусственно, например, путем «липового» отчуждения имущества на родственников и знакомых), если он действительно в силу обстоятельств попал в кредитную кабалу, есть возможность обратиться с заявлением о своем банкротстве, позиция кредиторов не так непримирима, как раньше. Можно поставить перед кредитором вопрос о приобретении (уступке) своего долга и попытаться договориться о цене.

Безусловно, «идеальная» жертва для банков и антиколлекторов — это заемщик, ничего не желающий знать о своих текущих реальных проблемах, которому лень проанализировать их причины.

Безусловно, «идеальная» жертва для банков и антиколлекторов — это заемщик, ничего не желающий знать о своих текущих реальных проблемах, которому лень проанализировать их причины, не получающий письма по адресу регистрации, не отвечающий на звонки из судов и сам не желающий навести справки о себе в открытых базах данных, например, «Банке исполнительных производств» на сайте cлужбы судебных приставов.

Как не быть жертвой?! 10 простых правил

1. Не платить за услуги-обещания и непонятные вам по содержанию услуги. Как говорится: только за результат.
2. Узнать остаток своего долга, процентов и неустойки на определенную дату.
3. Получить выписку списаний по счету и попробовать разобраться, на какие статьи списывались деньги со счета, предназначенного для обслуживания кредита.
4. Посмотреть в документах и выписке по счету — были ли одновременно с выдачей кредита оформлены страховки.
5. Проверить, получила ли по документам страховая компания именно ту сумму, которая была списана с вашего кредитного счета.
6. Проверить условия страховки — будет ли возвращена часть страховой премии при досрочном погашении кредита
7. Проверить тариф страховки и сравнить его с аналогичными условиями той же страховой компании либо другой, но без участия банка.
8. Попытаться оспорить все списания по счету, которые не являются погашением основного долга, процентов, и не связаны с предоставлением услуг, имеющих понятное содержание. В случае неустойки оспорить можно, если она явно завышена.
9. Отказаться от всех дополнительных услуг, за которые вы платите вместе с гашением кредита, если их стоимость существенна для вас (совет — оценивайте стоимость услуги не помесячно, а на примере ее цены за весь срок кредита).
10. Помните, банки работают по «шаблонной» технологии, а это значит, что если у вас действительно есть проблема, то она на 99% поставлена перед банком либо даже уже решена кем-то еще, — значит надо найти в сети интернет несколько тематических (бесплатных) сайтов или форумов и отыскать решение вашей проблемы там.

Садритдинов Дамир Накипович Адвокат Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «БЛОК-ПОСТ», магистр права юридическая помощь заемщикам; оспаривание незаконных условий и возврат исполненного по ним; защита заемщика при досрочном истребовании кредита и залога; ревизия состояния задолженности и перерасчет с соблюдением законодательства г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 1, тел. 3-102-102 www.bloc-post.ru, 3102102@mail.ru

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 8 (48) 2015 С.

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/