Главная / Архив номеров / № 2 (10) 2012 /Статья ТСЖ vs. предприниматели

ТСЖ vs. предприниматели

В настоящей заметке пойдет речь о споре, который возник между предпринимателем и товариществом собственников жилья по вопросу аренды помещений.

Взаимоотношения между предпринимателем (нашим клиентом) и товариществом развивались неоднородно.  В 2007 г. между указанными лицами был заключен договор аренды нежилого помещения. Согласно условиям договора срок аренды составил более одного года. При всем указанном договор аренды надлежащим образом оформлен не был: не была произведена государственная регистрация сделки.

В 2010 г. произошла «смена власти» в товариществе, и, как это часто происходит, началась ревизия всей хозяйственной деятельности, в том числе и заключенных договоров. Новое руководство ТСЖ выдвинуло требование о повышении стоимости арендной платы за помещение, занимаемое предпринимателем. Необходимо отметить, что предыдущая ставка аренды была согласована из расчета среднерыночной стоимости пользования аналогичным объектом в г. Екатеринбурге и на протяжении трех лет устраивала обе стороны.

Предпринимателем было принято решение отказаться от изменения договора аренды в части повышения стоимости платы. Со стороны товарищества последовало предъявление иска о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере около двух миллионов рублей, освобождении занимаемого помещения.

В обосновании иска ТСЖ указывало, что т.к. договор аренды является незаключенным по причине отсутствия необходимой государственной регистрации подобных сделок, предприниматель обязан выплатить товариществу неосновательно полученное обогащение в размере двух миллионов рублей, а также освободить занимаемое помещение по причине отсутствия договорных отношений (оснований занимать помещение). При этом товарищество указывало, что существовавший размер арендной платы, согласованный сторонами в 2007 г., является низким, не соответствует рыночным ценам. В связи с тем, что предприниматель занимает помещение без законных на то оснований, размер арендной ставки должен быть определен не из договора аренды, а из среднерыночной стоимости, указанной в отчете оценщика (соответствующий отчет был представлен суду).

После изучения материалов гражданского дела была выработана следующая правовая позиция.

Действительно, по правилам ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды являлся незаключенным, однако требования, касающиеся взыскания неосновательного обогащения за период с 2007 г. по 2011 г., выселения предпринимателя из занимаемого помещения, не подлежали удовлетворению. В отзыве на иск было указано, что само по себе отсутствие договорных отношений не является доказательством возникновения неосновательного обогащения у предпринимателя. За почти четыре года между сторонами сложились фактические отношения пользования помещением и не препятствование этому со стороны товарищества. На протяжении указанного периода арендатор надлежащим образом вносил платежи, размер которых был согласован, хотя и в признанном незаключенным, договоре (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.04.2011 N 14736/09 по делу N А65-8814/2009).

Более того, анализ жилищного законодательства и судебной практики позволил сделать вывод о том, что товарищество не обладает полномочиями по предъявлению заявленного иска. Из представленных протоколов голосований членов ТСЖ и принятых решений не следует, что члены ТСЖ наделили полномочиями организацию на обращение в суд, представление интересов собственников. Данное обстоятельство являлось самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Ответчиком также было заявлено о пропуске срока исковой давности по части требований.

Сложность описанного дела заключалась и в том, что современная судебная практика «пестрит» разнообразными правовыми позициями по вопросам статуса ТСЖ, его полномочий и порядка принятия решений по различным вопросам. Представителями предпринимателя был подготовлен мотивированный отзыв, содержащий помимо прочего и положительную судебную практику по аналогичным спорам.

В итоге Арбитражный суд Свердловской области встал на сторону предпринимателя и отказал в удовлетворении иска полностью. Законность и обоснованность решения суда первой инстанции была подтверждена постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда. Правовая позиция, сформулированная в постановлении суда апелляционной инстанции, была следующая:

- исковые требования товарищества не подлежат удовлетворению т.к. в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорного помещения ответчику (акт приема-передачи не представлен), истцом не доказан факт пользования ответчиком спорным помещением в заявленный период, как и не доказан размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца, исходя из среднерыночной ежемесячной стоимости арендной платы, не доказано нахождение истребуемого помещения в обладании ответчика, не доказан факт наделения товарищества полномочиями по предъявлению соответствующих исковых требований (см., например, Постановление семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 г. по делу №17АП-13035/2011).

Таким образом, права предпринимателя были защищены надлежащим образом. Удалось не только избежать необоснованного взыскания более двух миллионов рублей, но и сформулировать ценные рекомендации арендаторам, которые вступают в договорные отношения со специфическим субъектом правоотношений – товариществами собственников жилья, а именно проверять легитимность создания ТСЖ, правомерность предоставления имущества и обратить внимание на срок договора (договор, заключенный сроком более года, подлежит государственной регистрации).

Вот еще один интересный случай взаимодействия ТСЖ и арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме.

Общество арендовало  помещения площадью 130,7 кв.м. Вход в указанное помещение, может осуществляться исключительно со стороны двора.

Доступ сотрудников арендатора  а также используемого ими автотранспорта к помещению ограничен следующими действиями ТСЖ

1)                       На въезде во двор дома установлен шлагбаум. Контроль за въездом машин во двор осуществляется охранниками Охранники не пропускают во двор дома автотранспорт арендатора и его сотрудников.

Препятствие выражается в отказе поднимать шлагбаум, что исключает возможность въезда автотранспорта во двор. В том числе запрет озвучивается охранниками. Свои действия охранники мотивируют решением ТСЖ о запрете доступа автотранспорта владельцев нежилых помещений во двор дома.

2)                       ТСЖ установило на дверях около первого и третьего подъезда дома, ведущих в подвал (арендуемое Помещение расположено на цокольном этаже) замки. Указанный факт не оспаривается Ключи от указанных замков не передает в распоряжение арендатора несмотря на просьбы последнего об этом. При этом доступ арендатора  к Помещению возможен только через указанные двери. 

Для получения доступа на придомовую территорию и к арендуемому помещению, Арендатор обратился в Арбитражный суд с иском об устранений препятствий в пользовании арендуемым помещению.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.08.2011 по делу № А60-18708/2011 в удовлетворении заявленных требований отказано. Однако Семнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил решения и частично удовлетворил требование арендатора и Обязал ТСЖ не чинить препятствий для въезда транспорта сотрудников к части здания (литр А) (помещения № 13, 18-19 кадастровый номер 66:01:05:90:85:13) площадью 130,7кв.м. в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 85, через шлагбаум, во двор дома.

Таким образом, удалось добиться беспрепятственного въезда на территорию прилегающего к офисному помещению

Соответственно, прежде чем арендовать помещение в многоквартирном доме необходимо поинтересоваться, какой режим въезда на придомовую территорию существует и утвержден ли он на общем собрании ТСЖ.

Автор: Пресс-служба Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ»

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 2 (10) 2012 С. 7

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/