Главная / Архив номеров / № 3 (11) 2012 /Статья Привлекательный убыточный бизнес

Привлекательный убыточный бизнес

Елена АртюхЭкспертное мнение специалистов Группы компаний "ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ".

Елена Артюх – руководитель Группы компаний "ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ", и ведущий специалист отдела договорной и хозяйственной практики Юридической фирмы «ЛЕВЪ»  - Елена Филонова, анализируют обострение конкуренции на рынке управления многоквартирными домами. Объясняют, чем привлекателен данный вид бизнеса для добросовестных и не очень участников, рассказывают, как собственникам жилья правильно произвести смену управляющей компании, как в конфликтной ситуации вести себя ресурсоснабжающим организациям и каким образом УК могут обезопасить себя от рейдеров.

Привлекательный убыточный бизнес

Среди экспертов-экономистов в области ЖКХ распространено мнение о том, что в сегодняшних условиях налогообложения и регулирования рынка управления многоквартирными домами бизнес управляющих компаний является объективно убыточным и рано или поздно должен привести любую УК к банкротству. Возникает совершенно резонный вопрос – в чем же тогда заключается привлекательность данного рынка, почему так много желающих зайти на него, почему он так часто подвергается переделам и даже рейдерским захватам. Думаю, что бизнес УК может быть интересен за счет сиюминутного, но достаточно большого количества денег в обороте. Представьте, у вас в управлении 400 домов, ежемесячно каждая квартира платит по среднему чеку 3-5 тысяч рублей. Это очень серьезные суммы.

Возможно, что есть и другие весьма привлекательные стороны у этого вида деятельности. «Мне, к примеру, совсем непонятно, на каком основании моя управляющая компания «Верх-Исетская» за содержание общего имущества дома и капремонт ежемесячно просит от 2,5 до 2,9 тыс. рублей. При этом ежегодно весной и осенью я сама провожу ремонт фасада, сама содержу дворника, регулярно нахожусь в «перезвонке» и переписке с управляющей компанией по поводу неочищенного от снега двора и кучи сосулек, висящих над крыльцом нашего офиса. Ответа на вопрос, почему УК не выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества и куда уходят наши деньги, которые мы платим за данные услуги, я до сих пор не получила» - комментирует Елена Артюх.

То есть, наверное, рынок все же является интересным, а легкость вхождения на него привлекает в эту сферу не только добросовестные компании, но и рейдеров и просто мошенников.

Провоцирующая легкость

Процесс управления жилым фондом – это сложная вещь. У компании должен быть целый штат специалистов, которые будут обслуживать дом, вести прием граждан, заключать договоры с поставщиками, рассылать квитанции и т.д. По идее, целая инфраструктура должна быть создана. Но в реальности нет никаких препятствий к тому, чтобы этим бизнесом занялся и один человек.

Достаточно создать юридическое лицо в форме ООО с капиталом 10 тысяч рублей, добиться того чтобы жители выбрали твою организацию в качестве УК, заключить договор с поставщиками ресурсов и все. Получай доступ к задвижкам и техдокументации, начинай рассылать по квартирам квитанции и получать деньги. И можно, по сути, больше ничего не делать, до тех пор, пока какая-нибудь авария не произойдет, пока кто-нибудь не спохватится и не пожалуется куда следует. Ну, а потом может выясниться, что отвечать за аварии некому, поскольку УК уже нет в природе… Такие случаи есть. То есть данный рынок пока, к сожалению, является хорошим полем для злоупотреблений и не исключает недобросовестную конкуренцию.

Справедливости ради отметим, что с недавних пор процесс «входа» управляющих компаний на рынок регламентируется в том числе и нормами ФЗ №294 от 26.12.2008г. «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». В частности, положения п.22 ч.2 ст. 8,  предполагают обязательное уведомление надзорного органа (государственная жилищная инспекция) о начале деятельности компаний, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами и оказанию услуг (выполнению работ) по содержанию и ремонту общего имущества. Уведомление должно быть направлено да начала фактического выполнения работ или предоставления услуг. За непредставление уведомления, а также за представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Кроме того, новой редакцией ст. 165 ЖК РФ органам местного самоуправления предоставлены дополнительные полномочия по проведению проверки деятельности управляющих компаний.

В частности, собственники помещений, органы управления ТСЖ вправе сообщить местным властям о невыполнении управляющей компанией обязательств, по договору управления многоквартирным домом. Орган местного самоуправления должен организовать проверку в течение 5 дней. Однако реализация данных полномочий осложняется следующим. Во-первых, порядок проведения такой проверки должен быть установлен Министерством регионального развития. Если жалоба признана обоснованной, орган управления обязан созвать собрание собственников помещений по поводу расторжения договора управления, выбора новой управляющей организации, либо об изменении способа управления данным домом.

Помимо указанной выше формы контроля за деятельностью управляющих организаций предлагается ввести и другую – объединение управляющих компаний в СРО (соответствующий законопроект был ранее внесен в Государственную Думу РФ).

Для того чтобы занять чье-то место, не надо сильно морочить голову. Достаточно написать протокол собрания жильцов и отправить его поставщику ресурсов. Для многих поставщиков такой протокол является основанием для того чтобы расторгнуть договор с предыдущей УК и заключить его с новой компанией.

Дело в том, что в законе за поставщиками не закреплена обязанность проверки подлинности протокола собрания жильцов. Есть единственная оговорка: в отношении одного дома не может быть двух договоров на обслуживание.

На одном из круглых столов, организованном УрГЮА с участием ФАС, управляющих компаний и поставщиков, нами обсуждался вопрос недобросовестной конкуренции на рынке ЖКХ и методы борьбы с ним. В ходе беседы поставщики обозначили свою позицию так – они не органы суда и следствия, поэтому не имеют возможности проверить – подлинный протокол им представлен или нет, было на самом деле собрание жильцов или нет.

По словам представителей ресурсоснабжающих организаций, у них нет оснований не заключать договор с новой управляющей компанией. Но как быть с уже существующим договором, заключенным с предыдущей УК, – недоумевают юристы. Неужели нельзя хотя бы позвонить в эту компанию и спросить, а на самом ли деле договор с вами прекращен?

Правильная процедура «развода» с УК

Какова же в идеале должна быть процедура смены одной УК на другую? Расскажем об этом на примере управляющей компании «Чкаловская», чьи интересы в судах защищали специалисты Юридической фирмы «ЛЕВЪ». Напомню, данную УК, обслуживающую порядка 400 домов в одноименном районе Екатеринбурга, хотели выдавить с рынка сразу две организации – «Радомир – Чкаловский» и ООО «ЕМУП «Ботанический». Оба конкурента якобы провели собрания жильцов, в ходе которых люди «выбрали» их в качестве управляющих компаний, после чего на основании протоколов собраний стали заключать договоры с ресурсоснабжающими компаниями на поставку тепла и воды, хотя на деле не имели ни устройств, позволявших принимать ресурсы, ни технической документации на дома. Тем не менее, обе компании с марта 2010 года начали выставлять жильцам квитанции на оплату услуг ЖКХ и многие граждане по ошибке оплатили «услуги», хотя обслуживанием домов де-юре и де-факто занималась УК «Чкаловская».

И «Радомиру» и «Ботаническому» фактически удалось зайти на рынок, имея на руках только протоколы собраний (как потом выяснилось недостоверные), в которых было написано, что собственники решили назначить новую УК. А где же решение о том, что жильцы прекратили отношения с «Чкаловской»? Сначала собственники квартир должны были принять именно это решение, а уже потом назначить новую УК. Таким образом, в протоколе должен значиться не один пункт, а как минимум три – о прекращении отношений с предыдущей компанией, о назначении новой и об условиях договора с новым игроком.

Но, опять же, в законе нет твердого набора списка решений, которые должны присутствовать в протоколе. И если поставщик не хочет поддерживать недобросовестную конкуренцию, он должен не только ознакомиться с протоколами избрания новой компании, но и спросить у старой, на самом ли деле с ней прекращены отношения. А еще лучше в законе прописать, что жильцы дома обязаны лично отправить протокол ресурсоснабжающим организациям. Тогда у поставщиков будет сразу три источника информации – собственники жилья, старая, а также вновь избранная управляющие компании.

На деле же происходит так – поставщикам приносят какой-то протокол, подлинность которого они не проверяют и поступают каждый на свое усмотрение. Некоторые отказываются от договоров со старой УК и начинают работать с новой, некоторые ничего не предпринимают, считая неправильным заключать новый договор до тех пор пока не закончился договор с предыдущей компанией, некоторые обращаются в суд.

Обнадеживающая судебная практика

Если споры между участниками рынка перетекают в судебную плоскость, суды в первую очередь начинают изучать легитимность действий новой управляющей компании. Проверяется на самом ли деле были приняты решения о прекращения отношений со старой УК, на самом ли деле проходило собрание, был ли кворум, правильно ли оформлены инициативы по проведению собрания, бюллетени и протокол. Если процедура в порядке, проверяют принятое решение. В частности, в решении назначить «ЕМУП «Ботанический» вместо «Чкаловской» ничего не было сказано о прекращении договора жильцов с «Чкаловской». Такого решения оказалось недостаточно, чтобы перестать считать «Чкаловскую» управляющей компанией. Кроме того, «Чкаловская» провела свои собрания и протокольно подтвердила, что жители по прежнему хотят видеть именно ее в качестве УК. Этот аргумент также был оценен судом. В итоге все суды пришли к выводу что «Чкаловская» в полной мере подтвердила свои полномочия, все решения были приняты в ее пользу. То есть у УК, которую недобросовестные конкуренты пытаются выдавить с рынка, есть вполне реальная возможность себя защитить – можно попробовать оспорить протоколы оппонентов в суде или сыграть на том, что договор, заключенный с жильцами, еще не истек и прекращать его досрочно нельзя.

Рекомендация управляющим компаниям

Договор между УК и собственниками жилья имеет сроки действия, однако согласно Жилищному Кодексу, жители в любой момент имеют право сменить управляющую компанию. Таким образом, управляющая компания, заключая первый договор с домом, должна себя подстраховать набором каких-то условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно. Возможно это будет какая-то компенсация со стороны жильцов, возмещение убытков.

 

Рекомендация собственникам жилья

Собственники квартир несут бремя содержания своего имущества и риски, связанные с его содержанием. Когда кто-то пытается провести собрание жильцов (не важно с какой целью) большинство людей просто игнорируют мероприятие, не приходят на него чтобы выразить свою позицию, создавая таким образом поле для злоупотреблений. Спрашивается, почему бы не сфальсифицировать бюллетени, если на собрание все равно никто не ходит? Главная проблема собственников – отсутствие позиции и желания управлять своим имуществом. Надо понимать, что если ты не хочешь или тебе некогда, тогда кто-то другой за тебя решит, какая компания будет управлять твоим имуществом.

Если у вас в доме сменилась УК или произошла ситуация, как в Чкаловском районе, когда на одни и те же дома претендовали сразу несколько компаний, вы можете обнаружить в почтовых ящиках несколько квитанций от разных УК. Люди в таких случаях теряются. Одни платят старой, другие новой УК, третьи никому.

Если вы получили квитанцию, хотя бы прочитайте, что там написано. Задайтесь вопросом, почему в прошлом месяце вы платили одному юрлицу, а сегодня вас просят заплатить другому. При этом вы точно знаете, что на собрании не были, ни за кого не голосовали. Элементарно, поднимите телефонную трубку, позвоните и спросите, на самом ли деле у вас сменилась УК. Проявляйте хотя бы минимальную бдительность. В случае, если вы отправите деньги компании, которую потом суд признает нелегитимной, вернуть средства будет весьма проблематично. В частности, жители, которые по ошибке заплатили «Ботаническому», обнаружили, что данная компания просто отсутствует по указанному адресу.

Автор: Артюх Елена Николаевна

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 3 (11) 2012 С. 1-3

 

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

____________________________________________
© 2011-2017. Правовая газета "Статус" Политика конфиденциальности

Яндекс.Метрика